Vừa có thông tin nhà nước dự định quy hoạch sân bay, ngay lập tức các khu vực này giá đất đã tăng lên chóng mặt. Đầu tư ăn theo quy hoạch sân bay giúp nhiều người đổi đời nhưng cũng lắm kẻ phải ngậm trái đắng

Chỉ trong hai tháng đầu năm nay 2021, khu vực xã An Khương (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước) - địa điểm được cho là sắp xây dựng “sân bay Téc-Ních" giá đất nền đã tăng chóng mặt. Một số nhà đầu tư sẵn sàng liều mạng chơi lớn khi xuống tiền những mảnh đất giá lên tới hàng chục tỷ đồng sau khi bị đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người đổ xô tìm đến cũng không còn. Bong bóng vỡ, chỉ còn xót lại hệ quả của một cơn sốt đất ảo.

Trong những ngày "sốt" đất vừa qua, có nhiều trường hợp "ôm" một miếng đất với giá lên đến 23 tỷ đồng nhưng đang có nguy cơ mất trắng. Giá trị thực tế mảnh đất chỉ khoảng 2 tỷ đồng nhưng đã bị môi giới đẩy giá lên rất cao. Nhóm mua này đã đặt cọc trước 4 tỷ đồng cho chủ đất.

ít ngày sau, một nhóm đầu tư khác đã trả giá lên 30 tỷ đồng, sẵn sàng đền bù cọc cho nhà đầu tư trước để mua lại. Biết rằng đây là chiêu trò của giới cò đất nhằm dụ dỗ phá cọc và đền bù nên chủ đất đã quyết định không bán.

Tuy nhiên, hiện nhóm đặt cọc vẫn chưa tìm được người mới để bán lô đất trên. Nếu vẫn quyết tâm thực hiện vụ mua bán này thì xem như nhà đầu cơ ban đầu trên bị lỗ cả chục tỷ đồng, còn nếu chấp nhận bỏ cọc thì mất 4 tỷ đồng.

UBND huyện Hớn Quản, tỉnh Quảng Bình cho biết, dự án làm sân bay Téc-Ních mới chỉ dừng lại ở việc các cơ quan chức năng tiến hành khảo sát thực địa chứ chưa có quy hoạch cụ thể.

Điều này có nghĩa rằng từ khi đề xuất cho tới khi động thổ được phải qua nhiều quy trình với hàng loạt thủ tục giấy tờ, mất hàng năm trời. Vì thế nên việc một số nhà đầu tư mới chỉ nghe đồn thổi gom đất xung quanh với giá trên trời chắc chắn đã bị giới cò đất đưa vào bẫy.

Tương tự, khu vực sân bay Long Thành cũng đang xảy ra sốt đất. Dù sân bay Long Thành vừa mới được khởi công, hay các dự hạ tầng giao thông kết nối với sân bay này đang trong quá trình triển khai, nhưng giới cò đất đã đẩy giá tăng chóng mặt. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng rằng khi bắt tay triển khai dự án, tiến độ xây dựng hạ tầng, nhà ga giai đoạn 1 sẽ được triển khai nhanh chóng kéo theo việc giá đất sẽ tăng cao.

Theo một số cò đất hoạt động ở khu vực này, mặc dù giá tăng cao nhưng chính môi giới cũng phải săn lùng mãi mới có. Lượng nhà đầu tư gom đất với diện tích lớn rất nhiều. Có nhiều người đầu tư đất với diện tích từ vài sào đến hơn cả hec-ta, với mục đích là ôm hàng và chờ tung ra đợt tiếp theo.

Ông Nguyễn Văn Đính, hiện đang giữ chức vụ Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận xét rằng, năm 2020, bất chấp đại dịch Covid-19, giá đất vẫn tiếp tục tăng 20% so với năm 2019, đất trung tâm Long Thành có chỗ lên đến cả trăm triệu đồng. Nguyên nhân của việc tăng giá này, theo ông Nguyễn văn Đính, không chỉ do quy hoạch xây sân bay mà còn bởi khan hiếm nguồn hàng ở TP Hồ Chí Minh khiến nhiều người dịch chuyển sang vùng đất khác để đầu tư.

Dựa theo Báo cáo thị trường bất động sản 2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), vào năm 2019, giá đất tại Đồng Nai dao động từ 12-14 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2020 bình quân đạt 22 triệu đồng/m2. Như vậy, một số nơi tăng gần gấp đôi chỉ sau một năm. Đáng chú ý, đất ở thị trấn Long Thành, khu vực xung quanh dự án sân bay, có nơi tăng lên hơn 100 triệu đồng/m2.

Trên các trang mua bán bất động sản, có nhiều mảnh đất nông nghiệp sắp chuyển sang thổ cư hay đất đã có quy hoạch dân cư được rao bán. Mức giá trong năm 2020 đã tăng một cách “chóng mặt” so với năm 2019. Ví dụ như đất thuộc các xã Lộc An và Bàu Cạn có mức giá cao nhất trong khu vực và được nhiều người săn tìm. Nếu như năm 2019, trung bình có giá 3,5 tỷ đồng/sào, thì cuối năm 2020 giá tăng lên đến 5-6 tỷ đồng/sào. Những khu đất có vị trí đẹp, gần mặt tiền các đường lớn, giá trung bình lên tới 6,5-7 tỷ đồng/sào.

Một môi giới cho hay, nhiều hộ dân cư ở xã An Lộc đã bán đất trước đó với giá 1 tỷ đồng/sào, nay giá đất tăng một cách “chóng mặt” nên người dân ở đây tiếc nuối. Một số hộ dân mặc dù được trả 4-5 tỷ đồng/sào cũng không muốn bán mà chờ khi dự án khởi công, cũng như hạ tầng cơ sở xung quanh sân bay cơ bản được xây dựng thì đất sẽ có giá trị hơn.

Không phải cây đũa thần

Đây không phải lần đầu tiên Việt Nam xuất hiện những cơn sốt đất. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều nhà đầu tư có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung hạn chế. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị mảnh đất không còn phản ánh nhu cầu và giá trị thực tế mà dựa trên những thông tin không rõ ràng và thông tin đồn thổi.

Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu mua đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chủ yếu chỉ là để đầu cơ chờ thời. Có người thành tỷ phú từ việc ăn theo các cơn sốt đất nhưng cũng có không ít nhà đầu tư “chết” thẳng vì không kịp thoát. Sau những cơn sốt đất ảo đã qua, kẻ kiếm nhiều nhất vẫn chỉ là các “cò” đất.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận xét rằng, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước không phải là cây đũa thần có thể làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một khoảng thời gian ngắn như thế. Dễ nhận thấy rằng việc xây dựng một sân bay không thể là một bước tiến lớn cho kinh tế toàn tỉnh.

Thứ nhất, đây chỉ mới chỉ dừng lại ở mức chủ trương đang đợi chính phủ xem xét và phê duyệt. Thứ hai, việc giá bất động sản trên địa bàn tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan khác. Ngoài thông tin quy hoạch và các dự án như vừa qua ở tỉnh Bình Phước, thì những thông tin liên quan trực tiếp đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động mạnh đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và hình thành nên động lực thúc đẩy thị trường.

TS. Sử Ngọc Khương cũng cho biết, với giả định là sân bay sẽ sớm được khởi công xây dựng, nhìn từ góc độ thực tế thì cần ít nhất từ 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi sẽ mất thêm 3-5 năm nữa để xây dựng. Như vậy, từ lúc khảo sát đến khi hoàn thành xong cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút các đầu tư đáng kể thì cần thêm 5-10 năm nữa.

Hiện nay tại Việt Nam có đến 22 sân bay dân sự, trong đó bao gồm 13 sân bay nội địa và 9 sân bay quốc tế. Tuy nhiên, chỉ mới có 6/22 sân bay đang hoạt động ghi nhận có lãi dựa theo báo cáo của Tổng công ty Cảng Hàng không Việt Nam (ACV). Vậy nên ngoài việc giải quyết được vấn đề về di chuyển cho người dân, thì tính hiệu quả về mặt tài chính của nhiều sân bay cũng đáng được cân nhắc.

Ông Khương cho rằng, không phải cứ xây dựng sân bay thì địa phương nào cũng có những bước phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng hay Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Quy Nhơn, Bình Định cũng là một minh chứng rất rõ ràng khi mất rất lâu mới có thể phát triển được. Tuy nhiên, đến nay sức ảnh hưởng của sân bay này đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với các thành phố như Đà Nẵng và Nha Trang.

“Xây dựng sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng có thể trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam hay Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước mà là do nhiều yếu tố khác cùng kết hợp mới tạo ra giá trị như vậy”, ông đánh giá.

Liên quan tới việc xây dựng sân bay Long Thành, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành nhận xét, nhiều năm qua sân bay Long Thành là câu chuyện xoay quanh ý tưởng và triển khai ý tưởng. Ý tưởng này đã nhen nhóm từ cách đây 26, 27 năm, nhưng đến nay mới có thể hiện thực hóa.

“Ý tưởng phát triển là đúng, nhưng làm được hay không thì cần rất nhiều yếu tố. Xét từ góc độ đầu tư bất động sản thì Long Thành rất hấp dẫn. Nhưng đây là một bài toán rất lớn, cần sự vào cuộc của toàn tỉnh, trung ương và các doanh nghiệp lớn”, vị chuyên gia này khẳng định.

Do đó, các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư cá nhân cần hết sức tỉnh táo, xác định đầu tư trung và dài hạn, xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý của đất, tránh việc bị cuốn vào cơn sốt đầu cơ tăng giá ảo, bị vỡ nợ khi là người cuối cùng chịu trận.