Что касается «дешевого» капитала, руководитель Госбанка заявил, что текущий кредитный пакет в размере 145 000 млрд донгов имеет процентную ставку 6,1–6,6% в год, что равно процентной ставке по кредитам для бедных.

Рынок социального жилья сталкивается со сложной проблемой, такой как высокий спрос на жилье при ограниченном предложении, доступные кредиты, но непростые в получении и выплате.

Многие полагают, что «разблокирование» дешевого капитала станет ключом к стимулированию роста этого сегмента.

Однако для того, чтобы преференциальные потоки капитала были по-настоящему эффективными, необходимы синхронные решения — от механизмов и политик до гибких финансовых форм.

Множество стимулов, но медленные выплаты

Ожидается, что кредитный пакет в размере 120 триллионов донгов, который будет реализован с середины 2023 года, станет «стимулом» для возрождения сегмента социального жилья. На сегодняшний день, помимо четырех государственных коммерческих банков, для участия в программе зарегистрировались также ряд других акционерных банков, таких как Tien Phong Commercial Joint Stock Bank (TPBank), Vietnam Prosperity Joint Stock Commercial Bank ( VPBank ), Military Commercial Joint Stock Bank (MB), Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) и Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank ( Techcombank ), что увеличило масштаб кредитного пакета со 120 000 млрд до 145 000 млрд донгов.

Однако данные Министерства строительства показывают, что на сегодняшний день общая сумма выплат по этой программе стимулирования достигла лишь 2 845 млрд донгов, что эквивалентно менее 2% от размера кредитного пакета. Из них только 265 млрд донгов было выплачено покупателям жилья в 15 проектах. Это отражает тот факт, что, хотя процентные ставки по кредитам низкие, льготные потоки капитала пока еще не доходят до нуждающихся.

Причиной медленного процесса выплаты средств является множество препятствий. Доктор Кан Ван Люк, главный экономист Акционерного коммерческого банка инвестиций и развития Вьетнама ( BIDV ), подчеркнул, что сейчас самой большой проблемой является не нехватка капитала, а препятствия в процедурах одобрения инвесторов и проведения торгов по проектам. Это узкие места, которые необходимо устранить как можно скорее, чтобы потоки капитала могли быть беспрепятственными.

Còn đối với nguồn vốn, Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho biết gói tín dụng 145.000 tỷ đồng thực chất là một gói tín dụng thương mại, được các ngân hàng thương mại trích từ lợi nhuận của mình để hỗ trợ giảm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội. Mức lãi suất ưu đãi trong gói này thấp hơn khoảng 1,5-2% so với mặt bằng chung và gói tín dụng này chỉ diễn ra 3-5 năm chứ không thể lâu hơn được vì đây là tiền của ngân hàng thương mại trích ra từ lợi nhuận, từ tiền gửi của ngân hàng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cũng chia sẻ rằng việc triển khai các gói tín dụng mua nhà là để phục vụ nguyện vọng, nhu cầu chính đáng của người dân. Tuy nhiên, người dân có thật sự được hưởng lợi hay không, trong bối cảnh giá bất động sản trên thị trường hiện nay đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế? Điều này tạo ra sự phi lý khi chủ đầu tư yêu cầu được vay vốn ưu đãi nhưng lại bán sản phẩm với giá thị trường tự do. Do đó, ông Hùng nhấn mạnh sự cần thiết phải công khai, minh bạch chi phí xây dựng và giá thành sản phẩm khi đưa dự án ra thị trường.

Linh hoạt tài chính

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thẳng thắn nhìn nhận, "hoạt động tín dụng ngân hàng vốn phụ thuộc vào nguồn vốn huy động ngắn hạn từ dân cư, trong khi các dự án bất động sản lại cần vốn dài hạn. Đây chính là rào cản lớn trong việc mở rộng cho vay nhà ở xã hội, bởi ngân hàng buộc phải thẩm định chặt chẽ để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, tránh rủi ro thanh khoản".

Do vậy, Thống đốc nhấn mạnh nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ là giải pháp hỗ trợ thêm, không phải chính sách quyết định để thực hiện. Nếu sử dụng vốn ngân hàng thì có thể tính đến việc sử dụng nguồn vốn ngân sách uỷ thác qua ngân hàng cho vay hoặc thành lập Quỹ để ủy thác qua tổ chức tín dụng. Khi đó, tổ chức tín dụng có thể cho vay dài hạn hơn với lãi suất ưu đãi hơn.

Trong cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương vào cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm yêu cầu nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Mục tiêu là hỗ trợ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp, góp phần ổn định an sinh xã hội và hướng đến phát triển đô thị bền vững.

Bàn về quỹ phát triển nhà ở quốc gia, Tiến sỹ Cấn Văn Lực nhận định việc nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn đã được nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc triển khai.

Theo ông, quỹ này có thể được hình thành từ 4 nguồn vốn chính, gồm: ngân sách nhà nước, nguồn vốn huy động thông qua phát hành trái phiếu cho các dự án nhà ở xã hội, tiền tiết kiệm của người có nhu cầu mua nhà, tại một số nước như Trung Quốc hay Singapore còn sử dụng một phần quỹ bảo hiểm xã hội và nguồn vốn cuối cùng đến từ các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế tham gia.

 
Что касается группы бенефициаров, д-р Кан Ван Люк подчеркнул необходимость сосредоточиться на группе с низким доходом, что может быть обусловлено действующими правилами. Он также предположил, что Вьетнам мог бы поучиться у политики некоторых стран, отдавая приоритет людям моложе 35 лет, имеющим стабильную работу, но низкий доход. Кроме того, вы можете внести часть своих сбережений в фонд, что является весьма научным и эффективным подходом.

Предоставляя более подробную информацию о «дешевом» источнике капитала, руководитель Госбанка сообщил, что текущий кредитный пакет в размере 145 000 млрд донгов имеет процентную ставку 6,1–6,6% в год, что равно процентной ставке по кредитам для бедных. Кроме того, для молодых людей в возрасте до 35 лет существует кредитный пакет, который многие банки предлагают для покупки дома по льготным процентным ставкам на 1–3% в год ниже обычной процентной ставки. Зарегистрированный размер этого кредитного пакета составляет около 45 000–55 000 млрд донгов для кредитования в течение 15 лет.

Акционерный коммерческий банк Сайгона-Ханоя ( SHB ) запустил кредитный пакет на сумму 16 000 млрд донгов с процентной ставкой всего от 3,99% годовых; Вьетнамский публичный акционерный коммерческий банк (PVcomBank) применяет аналогичную ставку, в то время как Азиатский коммерческий акционерный банк (ACB), Юго-Восточный азиатский коммерческий акционерный банк (SeABank), Восточный коммерческий акционерный банк (OCB) и Shinhan Vietnam Limited Liability Bank (Shinhan Bank) предлагают ставки от 5,5 до 6,2% в год.

Крупнейшие банки, такие как Акционерный коммерческий банк инвестиций и развития Вьетнама (BIDV), Акционерный коммерческий банк внешней торговли Вьетнама ( Vietcombank ) и Вьетнамский акционерный коммерческий банк промышленности и торговли (VietinBank), также участвовали в кредитных пакетах с фиксированными процентными ставками от 5,5 до 8,2% годовых в течение льготного периода.

Однако не всем людям с низким доходом нужно брать деньги в долг, чтобы стать владельцем дома. Осознавая эту реальность, губернатор Нгуен Тхи Хонг заявила, что Государственный банк рекомендовал правительству поручить Министерству строительства и населенным пунктам пересмотреть и переоценить фактический спрос на владение, аренду или лизинг жилья, разработав тем самым соответствующую политику. Что касается банковского сектора, Государственный банк обязуется и впредь концентрировать кредитные ресурсы на малообеспеченных людях, которые нуждаются в заемном капитале и имеют на это право.

Доктор Нгуен Куок Хунг отметил, что для того, чтобы пакеты жилищных кредитов для молодежи были эффективными, необходимо четко идентифицировать бенефициаров как людей моложе 35 лет, имеющих стабильную работу, независимо от того, работают ли они в государственном или частном секторе. Действующие правила разрешают банкам использовать только 30% краткосрочного капитала для среднесрочных и долгосрочных кредитов, поэтому необходимо тщательно рассчитывать соответствующие инвестиционные ресурсы. Для сегмента жилья среднего и высокого класса лица с высоким доходом будут брать кредиты по согласованным процентным ставкам на срок от 15 до 25 лет.

Между тем, работники, не имеющие жилья, но имеющие реальные потребности и соответствующие условиям, смогут взять кредит на покупку социального жилья по льготным тарифам. Для лиц с низкими доходами необходимо поощрять разработку моделей недорогого арендного жилья при поддержке государства и банков, чтобы работники могли получить к нему доступ по разумной цене.