Những cơn sốt đất diễn ra theo cách giống nhau, giá tăng nhanh nhưng việc mua bán, đặt cọc xuất hiện nhiều dấu hiệu không bình thường

Cuối tháng 2 đầu tháng 3/2021, hai xã Tân Lợi, An Khương thuộc địa phận tỉnh Bình Phước diễn ra sốt đất ảo sau thông tin tỉnh khảo sát chuẩn bị mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản. Giá đất mặt tiền ở những tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết giao động từ 60-70 triệu đồng một mét ngang, nay tăng lên thành 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi thậm chí lên đến 600 triệu đồng.

Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở những khu sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp giá bán 2-3 tỷ đồng. Theo dân địa phương, đất tăng chủ yếu do cò đẩy giá, nhiều miếng đất sang tay tới 6-7 người nhưng chỉ đặt cọc chứ chưa hề công chứng sang tên.

Hiện tượng sốt đất diễn ra tại Hớn Quản, Bình Phước không còn xa lạ vì đã từng diễn ra na ná nhau ở nhiều địa phương khác, được các chuyên gia bất động sản uy tín gọi là sốt ảo.

Theo dữ liệu thu thập được, sốt đất ảo đã diễn ra ở khắp các tỉnh thành trong vòng nửa thập niên trở lại đây. Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất khu Đông Sài Gòn nay là TP Thủ Đức liên tục sốt cao trong những năm 2016, 2017 với mức tăng 40 đến 50% vào những mùa cao điểm như cuối năm và sau Tết Nguyên đán. Sốt đất khiến cho giá đất khu Đông TP Hồ Chí Minh tăng gấp đôi chỉ trong 1-2 năm.

Nếu tính trong cả giai đoạn 2016-2020, những cơn sốt đã đẩy giá đất ở P. Long Trường, Q. 9 tăng ít nhất là 5 lần. Khu chợ Nguyễn Duy Trinh tại thời điểm 2016 tầm 7 triệu đồng mỗi m2, nay giao dịch không dưới 35 triệu đồng/m2 cho diện tích 50 m2. Đoạn đường Nguyễn Xiễn, Lò Lu giá đất năm 2016 chỉ tầm 5-6 triệu đồng mỗi m2 hiện nay trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2. P. Phú Hữu, giá đất cách đây 5 năm ghi nhận vào khoảng 10-12 triệu đồng mỗi m2 nay lên tới 45-50 triệu đồng mỗi m2.

Nhìn lại cuối năm 2016, tỉnh vệ tinh của TP Hồ Chí Minh như Long An cũng từng sốt đất. Giá đất ở khu vực Đức Hoà cách đây 5 năm, giao dịch chỉ khoảng 3,5-4 triệu đồng mỗi m2 nhanh chóng vọt lên hơn chục triệu đồng mỗi m2, có những nơi tăng 30-50% trong vòng 3-6 tháng. Hiện nay, giá đất tại Đức Hòa ít nhất cũng ở ngưỡng 15-20 triệu đồng mỗi m2. Lúc giá nhà đất tăng nhanh, những cảnh báo sốt đất ảo thật sự rất cần thiết vào thời điểm cao trào để các nhà đầu tư bình tâm lại. Xem xét thật kĩ lưỡng những điều kiện cần và đủ khi đầu tư vào một bất động sản là gì.

Năm 2018, sốt đất xảy ra ở Hoà Xuân, Đà Nẵng và cuối 2018 đầu 2019 cũng từng diễn ra sốt đất tại huyện Điện Bàn, Quảng Nam. Trong 10 ngày, giá đất tại 2 khu vực này tăng 5-10 lần sau đó đứng hình và không còn người mua bán. Năm 2019, lại sốt đất xung quanh khu vực sân bay Phan Thiết, chủ yếu là sốt đất nông nghiệp ven sân bay. Đến năm 2020, Bình Ba cũng xảy ra sốt đất vì xuất hiện thông tin nhà đầu tư lớn về địa phương.

Cơn sốt đất ở Hớn Quản, Bình Phước diễn ra cuối tháng 2/2021 vừa rồi có sự trùng hợp về thời điểm sau Tết Nguyên đán với cơn sốt đất ảo tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hồi đầu năm 2020. Cụ thể hơn, giữa tháng 2/2020, nhiều người khắp nơi đổ về huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu mua bán đất vì rộ lên thông tin tập đoàn lớn sắp đầu tư dự án tại đất vàng của huyện này. Các xã như Châu Đức, Suối Rao, Đá Bạc, Suối Nghệ xảy ra hiện tượng giá đất bất ngờ vọt lên chóng mặt. Lúc chưa "sốt", đất mặt tiền quốc lộ 56, mỗi mét ngang chỉ có giá khoảng 200-300 triệu đồng, chỉ trong vòng 1 tuần được đẩy lên 500-550 triệu đồng. Đất bên trong các khu dân cư trước đó từ 40 triệu đồng được thổi gấp ba, gấp bốn lần.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á chia sẻ, trong nửa thập kỷ qua, sốt đất ảo diễn ra ngày càng nhiều hơn. Đây là hiện tượng đẩy giá tăng đột biến của các nhà đầu cơ, việc mua đi bán lại với mức giá tăng gấp nhiều lần, mua bán chồng chéo tạo ra một nhu cầu ảo. Sau đó, thị trường sẽ qua truyền miệng nhằm tạo sóng và đến đỉnh điểm họ sẽ rút. Giao dịch diễn ra liên tục và nhộn nhịp nhưng thực tế vào phòng công chứng thì rất ít, thậm chí chỉ là những người trong nhóm tạo cơn sốt chuyền tay nhau.

Ông Hạnh phân tích, bản chất của sốt ảo có một số điểm đặc trưng. Thứ nhất, giá tăng nhanh và đột biến theo lời đồn. Thứ hai, chu kỳ tăng giá rất nhanh chóng và thường tồn tại trong thời gian ngắn. Thứ ba, sau một khoảng thời gian sẽ ngừng ngay giao dịch và không mua bán tiếp được. Đây là điều quan trọng nhất để đánh giá là sốt thật hay ảo. Bởi lẽ thị trường không chấp nhận những mức giá cao bất thường, nên những người mua sau họ rất khó chấp nhận. Hệ luỵ cho việc này không hề nhỏ: đa phần là người dân địa phương hoặc các nhà đầu tư ít kinh nghiệm nhảy vào và ngậm ngùi ôm trái đắng, gây nhiều hoang mang cho những người không am hiểu thị trường.

Để giải thích hiện tượng sốt đất ảo, ông Đoàn Quốc Duyệt là Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết thêm, có thể quan sát một lát cắt nhỏ nhưng lại phản ánh được bản chất của cơn sốt đất ảo đó là khâu đặt cọc. Quy trình mua bán nhà đất diễn ra trong điều kiện bình thường là ký hợp đồng và sau đó đôi bên cùng ra công chứng cọc trong khoảng thời gian từ 2 tuần đến 8 tuần, tuỳ từng thoả thuận. Hết thời hạn này, bên bán và mua sẽ cùng thống nhất ký hợp đồng mua bán, sang tên. Ở những cuộc mua bán bình thường, không có hoặc rất hiếm khi xuất hiện bên thứ ba nào đó chen chân vào quá trình đặt cọc và công chứng cọc.

Tuy nhiên, những khu vực diễn ra sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể lên rất cao. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó bán lại cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng cao, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ ba, bốn, năm ... cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc như vậy, đẩy giá đất leo thang.

Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ thế tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá bán bị chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro lớn của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc trong dây chuyền sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc trên một nền đất càng dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận rằng,hiện tượng sốt đất tại Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện từ những năm 1993 và thỉnh thoảng vẫn tái diễn cho đến ngày nay. Ông Khương phân tích, năm 1993, khi thị trường bất động sản chứng kiến cơn sốt đất đầu tiên từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993.

Việc cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo nên một cơn sốt đất khắp cả nước. Từ năm 1993 tới nay, sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, thị trường Việt Nam đã xảy ra nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước. Nổi bật là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu năm 2000 và 2007, và đã bị đóng băng ngay sau đó kèm theo rất nhiều hệ lụy.

Ông Khương chia sẻ, tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy tiêu cực mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những vụ sốt đất, hiện tượng này sẽ không còn. Nhưng với những cơn sốt gần đây như tại 2 khu vực Long An và Bình Phước, rủi ro và hệ quả xấu tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhìn nhận một cách sâu sắc trong toàn xã hội.

"Sốt đất là một vấn đề rất cần sự quan tâm từ các cấp quản lý", TS Sử Ngọc Khương khẳng định thêm. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao việc tuyên truyền rất cần thiết để nâng cao nhận thức cho người dân; đặc biệt ở những vùng nông thôn khi đa phần người dân tại đây thiếu điều kiện để tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, góp phần giúp người dân tránh xảy ra những bong bóng nhà đất. Đồng thời, nếu quan sát từ góc độ vĩ mô hơn, việc mọi người chỉ tập trung vào lợi ích chóng vánh từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc gia tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Giám đốc cấp cao Savills dự báo rằng, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể sẽ dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương là việc họ mất đi nguồn thu nhập chính như canh tác.

Đồng thời, theo vị Tiến sĩ, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã sử dụng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ bị tước đi khả năng chi trả nếu thị trường không đạt sự kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài sẽ dẫn đến nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn tâm trung đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân rất cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin thị trường không đầy đủ và tạo nên những cơn sốt ảo.